קיימות שתי דרכים עיקריות לבחון את התשואה בהשקעת נדל"ן :
- תשואה על העסקה או במילים אחרות ROI – משמע כמה תשואה המשקיע עושה על העסקה.
- תשואה על ההון העצמי או במילים אחרות ROE – משמע כמה תשואה המשקיע עושה על ההון העצמי שלו.
אישית אני מאמין יותר בחישוב של אופציה ב מהסיבות הבאות :
- בתשואה על העסקה, אנחנו בעצם בודקים את הרווח שלנו על סך הכסף שהושקע הכולל גם את הכסף שלווינו.
- תשואה על העסקה לא באמת משקפת את הרווח האישי שלי על ההון אלה אם כן אני שמתי את כל ההון העצמי שלי בעסקה ללא שום מינוף .
לעומת זאת התשואה על ההון משקפת את הרווח שהמשקיע עושה על הכסף האישי שלו וכך הוא גם יכול לחשב את האלטרנטיבות שלו במסלולים אחרים כגון : השקעה בבורסה, בסטארט אפ וכדומה.
כפי שכתבתי בכותרת הפוסט, במידה ומשקיע לא יכול לקבל הלוואת משכנתא במדינה אחרת בה הוא מחליט לרכוש את הנדל"ן, דעתי היא שישקול שוב אם הוא באמת רוצה לעשות את העסקה הזו, כי מראש עסקאות שמצויות מעבר, לים משקפות רמת סיכון גבוהה יותר.
לדוגמא, משקיע שמחליט לקנות נכס בחו"ל בשווי של מיליון שקלים ומקבל מאה אלף שקלים שכר דירה מההשקעה שלו אך לא יכול לקבל הלוואת משכנתא, על פניו עשה 10% תשואה על העסקה ROI וזה נשמע מצוין, אבל האם עשר אחוז תשואה על ההון העצמי ROE זה כל כך מצוין בהתחשב באלטרנטיבות הקיימות?. האם זה באמת כל כך אטרקטיבי? האם הוא לא יכול הייה לבצע עסקה טובה יותר בארץ ללא לקיחת הסיכון בשוק שהוא מכיר היטב?.
התשובה שלי היא לחלקכם כבר ברורה, בוא נניח והמשקיע יכול במדינת ישראל לקבל משכנתא בסך של 50% מהכסף ולמצוא נכס במיליון שקלים שמניב תשואה על העסקה ROI של כ – 7% שנתי, משמע, הנכס מניב שבעים אלף שקלים לשנה והתשואה על ההון העצמי תהיה 14% ROE.
כמובן שלאחר הפחתת הריבית שנניח שהיא 4% אנחנו מוצאים את עצמנו בתשואה זהה של כ – 10% על ההון העצמי שלו, אך ברמות סיכון נמוכות יותר (ניתן להתווכח על כך) בשוק שלנו כישראלים מוכר וידוע לנו הסיכונים בו כשמעבר לים קיימת עבורנו אי וודאות גדולה מאוד וכמעט חוסר שליטה מוחלט על העסקה שלנו, מבחינה ניהולית ותרבותית שצריך גם את המאפיין הזה לקחת בחשבון.
