רכישת דירה מקבלן – על מה חשוב לשים דגש!!!
דירות חדשות מקבלן, הם אחד המוצרים החמים ביותר בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות, זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים רבים מעוניינים במוצר הנקרא דירה חדשה מקבלן. הסיבות לכך רבות ומובנות ומה שבעיקר מושך אותנו הרוכשים זו הפנטזיה והציפיה בקבלת דירה חדשה מהניילון, שפשוט כיף גדול הציפיה והתחושה שאנחנו הולכים לקבל דירה חדשה שתהיה שלנו ורק שלנו ואנחנו כבר מצפים לה וכל כך מאושרים מהתהליך.
כל אדם הרוכש דירה חדשה מקבלן, נמצא בתוך פנטזיה של דירתו החדשה, מקבל פרוספקט מדהים, צבעוני ונוצץ ועל הדף הכל נראה פנטסטי ובעיניים שלנו הרוכשים אנו חיים בתוך אשליה שזו דירה מדהימה ומיוחדת.
אבל האם זה באמת כך? האם באמת הדירה הזו היא כל כך מיוחדת ומדהימה ששווה לנו להיכנס אליה בכל מחיר? האם אנחנו באמת מבינים את המשמעויות של העסקה? האם העורך דין שלנו שאנחנו כל כך סומכים עליו מציג לנו את התמונה כפי שהיא והאם הוא בכלל מתייחס לשיקולים של כדאיות העסקה?.
רוב הלקוחות שאני מכיר ולאחרונה אף אני רכשתי דירה ישירות מקבלן פעם ראשונה בחיי וחוויתי את החוויה של תחושת שיכרון החושים וכניסה לפנטזיה ולמזלי נתתי לאחי, אדם שבונה מאות יחידות ולעורך דין מנוסה להתנהל מול היזם במקומי ובכך יכולתי ללמוד המון מהתהליך ולהבין לעומק בפעם הראשונה בחיי את המשמעויות מהצד של הקונה דירה מקבלן.
- נתוני פתיחה שחשובים בכל עסקה :
- מיקום הנכס – אחד הפרמטרים החשובים ביותר בכל רכישה היא המיקום, רבים מאיתנו לא מייחסים לזה חשיבות מספקת ולכן אני מציין את זה כשיקול ראשון. המיקום לא חייב להיות רק ברמה שבאיזו עיר אני רוכש אלה יש גם משמעות למיקום בתוך העיר או הישוב בו רוכשים את הנכס.
- דרכי תחבורה ראשיות – אחד הגורמים המשפיעים ביותר על איכות של נכס זה הקירבה שלו ליציאה או כניסה ליישוב או לעיר, הפקקים ביציאה או בכניסה יכולים להשפיע באופן משמעותי על ערכו של הנכס ועל איכות החיים שלנו, עם זאת חשוב גם לשים לב שמיקום של נכס שנמצא על כביש ראשי יכול אף להשפיע על ערכו לרעה בגלל אבק ורעש ואף יכול לגרום לבעיה הפוכה של קושי ביציאה מהבית בעומסים של תנועה ולכן יש לבחון פרמטר זה משני הכיוונים.
- תב"ע – תוכנית בניין עיר – זה אחד הפרמטרים החשובים ביותר בשיקולים ברכישת נכס, במידה וקניתם דירה בקומה גבוהה לצורך הדוגמא ומולכם וכיום מול הבניין שלכם יש שדה ירוק או סתם שטח אדמה ריק, זה לא אומר שהשטח יישאר כך לעד וגם אם לא נבנה שם כלום במשך מספר שנים, אין זה אומר שלא ייבנה בקרוב מבנה שעלול לחסום לכם את כיווני האויר, את האור לדירה ולא פחות חשוב מכך את הנוף שלכם, פרמטרים שעלולים להוריד לכם את מחיר הנכס בו את מתגוררים.
- עמודי חשמל וחדרי טרנספורמציה – יש לשים לב, אם יש בתוך הבניין שלכם חדר טרנספורמציה או יש עמודי חשמל בקרבת מקום, או קולטים של חשמל, גם אם הכל עומד בתקנים וגם אם הכול מותר לפי החוק, רוב האנשים שבאים לרכוש נכסים לא אוהבים זאת ואף מנסים להתרחק ממקורות שונים שעלולים לסכן את בריאותם גם אם התקנים מאשרים שהכל בסדר, חשוב לא פחות ממה שבפועל גורם לקרינה, גם מה אנשים חושבים שעלול לגרום לקרינה, מצב שיגרום לרוכשים פוטנציאלים רבים לבחור לא לרכוש את הנכס שלכם מה שיוצר ביקושים נמוכים ואף עלול להוריד את ערכו של הנכס שלכם בעתיד.
- גובה בבניין – גם לגובה יש משמעות במחיר הרכישה, לרוב ההפרשים בין הקומות נעים בין 10 ל – 20 אלף ₪ לקומה, אישית אני חושב שזה חשוב לרכוש בקומה גבוהה, כך הסיכוי לחסימת נוף בעתיד נמוך יותר ובבניינים עם מעליות רוכשים מעדיפים דירות בקומות גבוהות.
- חניות – זהו מצרך מאוד חשוב לאדם הרוכש דירה וחשוב לזכור כי חנייה היא נכס לכל דבר, גם אם כיום הרחוב מלא במקום לחנייה אין זה אומר שכך יהיה בעתיד והחנייה שתקנו היום בתוספת של כמה עשרות אלפי שקלים עשויה להתברר כעסקה מצויינת שתניב לכם הרבה כסף או במחירה של הנכס או לחילופין בהשכרה של החניה הפרטית שלכם.
- מחסנים – לרוב הקבלנים יעדיפו למכור את המחסנים לקראת סוף הבנייה, הבעיה עם כך שעד שיגיע הנקודה הזו ערכם יעלה וכך תשלמו עליהם יותר, אישית אני בעד ביום רכישת הדירה לקנות מחסן שיהיה שלכם, בייחוד לזוגות צעירים שמתכוונים להגדיל את המשפחה וירצו להחנות את העגלה מטה במחסן מאשר לעלות אותה בכל פעם לדירה או לחילופין זה מפנה מקום רב בדירה שלכם שתוכלו לאחסן דברים שאין לכם מקום אליהם במחסן שלכך הוא מיועד.
- בתי ספר וגני ילדים – גם אם אין לכם עדין ילדים, חשוב שתכירו את אופי השכונה והסביבה שלכם, מהשכנים ועד סגנון החיים שלהם, רבים מהרוכשים לוקחים פרמטר זה בחשבון וזה מהווה מבחינתם שיקול משמעותי ברכישה או השכרה של דירה.
- נקודות חשובות לסגור עם הקבלן לפני הרכישה :
- הסדר תשלומים עם הקבלן – הריביות בשוק המשכנתאות במקרים רבים מאוד אטרקטיביות ויש מקרים בהם קבלנים לא מוכנים לקבל את הכסף לפני הזמן שסוכם אלה אם הדבר סוכם מראש, לכן יש לנסות לסגור עם הקבלן מראש שאתם יכולים להקדים תשלומים במידה ואתם רוצים.
- עלות שדרוגים ומפרט טכני – אחד הפרמטרים שישפיעו על איכות העסקה ויקבעו בפועל את מחיר הדירה זה המפרט הטכני, חשוב שתגיעו עם איש מקצוע או תתייעצו עם אדם שמבין שייתן לכם הסבר ברור מה אתם מקבלים בדירה שקניתם, מניסיונם של רבים, העלויות של השינויים והשדרוגים מגדילות באופן משמעותי את מחיר הדירה ואחת הבעיות שרובנו כבר קונים את הדירה בכל הכסף שייש בידינו בלי לקחת בחשבון שנצטרך עוד כסף לשדרוגים ולשינויים שגורמים לעסקה להיות יקרה בהרבה, מעבר לכך הבנקים לא רואים את העלויות הנוספות כחלק מעלות הרכישה של הדירה ולכן גם שמתכננים משכנתא יש לקחת בחשבון נקודה זו כי אחרת זה יהיה יקר בהרבה וחשוב לסגור כמה שיותר פרטים עוד לפני שאתם חותמים על העסקה בזמן שלקבלן יש אינטרס גדול יותר להגיע איתכם להסכמות שאתם עדין לא רוכשים בפועל כי לאחר החתימה האינטרס שלו יורד באופן משמעותי כי אתם נחשבים כבר לקוחות שבויים.
- *דירות לפני היתר – יש לבדוק את המשמעויות שישפיעו על הדירה שלכם, במידה והקבלן לא יקבל אישורים בדיוק על התוכנית שהגיש לעיריה, חשוב להבין באיזה אחוזים גודל הדירה שלכם יכולה להשתנות, למי יש את הזכות לבטל את העסקה והאם יש לכם קנס במידה והחלטתם שבמצב החדש אתם לא מעוניינים בעסקה שהציעו לכם בחתימה, כי בפועל כיום הדירה נראית אחרת ממה שחשבו שתהיה בהתחלה ושונה ממה שמכרו לכם.
- הקדמה במסירת הדירה – איחור במסירה מאוד ברור התנאים לגביו בחוזה ועורכי הדין שמים על כך דגש רב, אך מה קורה אם הקדימו לכם את המסירה ואתם עדין לא ערוכים לכך כלכלית? זו נקודה שגם חשוב לשים אליה לב בזמן הרכישה על מנת שלא תמצאו את עצמכם ניזוקים, כמו לדוגמא, אם אתם התכוונתם להשתמש בקרן השתלמות שצריכה להיפתח בתקופה מאוחרת יותר ובמידה ותקדימו את הפתיחה שלה תשלמו מס גבוה וכדומה, לכן יש גם שיקול זה לקחת בחשבון בזמן שאתם סוגרים את העסקה עם הקבלן.
חשוב להדגיש, כי אלו רק חלק מהשיקולים שייש לבחון ברכישה מקבלן ולכן יש להיוועץ באנשי מקצוע לפני החלטת הרכישה.
* חשוב להדגיש שאינני עורך דין, אלה יועץ פיננסי ולכן אין פוסט זה בה להחליף ייעוץ וייצוג מקצועי על ידי עורך דין וגם יועץ פיננסי, המטרה של פוסט זה היא לתת לכם עזרה ראשונית בשיקולים ובהחלטות לפני הרכישה וכל מי שפועל לפי השיקולים המוצגים בפוסט זה עושה זאת על דעת עצמו בלבד ולא יבוא לעורך או הכותב בטענות או מענות.
