מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים דירה

בפוסט זה, אציג בפניכם מספר נקודות שמניסיוני לאחר שבע שנים בתחום ייעוץ המשכנתאות ראיתי שלקוחות רבים שלי ועורכי דינם בדקו בתחומים שונים, החל מהמשכנתא ועד בדיקות הקשורות למיסוי.

חשוב לי לציין, שאני אינני עורך דין ולא יועץ מס או לחילופין רואה חשבון ולא שמאי מקרקעין, לכן אין פוסט זה יכול להחליף את אחד מאנשי המקצוע שצויינו ויכול לתת רק מספר נקודות שחשוב להקפיד עליהן לפני רכישת הדירה.
הנקודות החשובות ברכישת דירה במקרקעין שחשוב לשים לב :

א. מיסוי – יש לבדוק כמה מס תשלמו על רכישת הדירה ולקחת הוצאה זו בחשבון לפני הרכישה ולהתארגן כלכלית בהתאם. 

ב. תקנון מוסכם – בנסח טאבו או לחילופין באישור זכויות של הנכס שאתם קונים, חשוב לבדוק אם יש הערה כי יש תקנון מוסכם לבית המשותף במקרה של בניין או דירה אחרת שהינה חלק מרצף של בתים, כגון קוט"ג טורי.

ג. שאלות שונות לאנשי המקצוע – יש לשאול את העורך דין, היועץ מס והיועץ משכנתאות שאלות בעניין הנכס והעסקה, גם אם הן נראה לכם ברורות, אל תחשבו שבגלל שלקחתם איש מקצוע אתם יכולים להסיר מעצמכם את אחריות הניהול של העסקה.

ד. משכנתא – יש לוודא שהבנק אכן מאשר לכם לקבל הלוואת משכנתא על הנכס וחשוב שהבנק יאשר את העסקה גם פיננסית וגם משפטית, שימו לב אישור עקרוני לא מבטיח שהבנק יעביר לכם את הכסף של המשכנתא.

ה. שמאות מוקדמת – אישית, אני ממליץ לכל אחד לעשות שמאות מוקדמת לפני החתימה על החוזה, לעולם אין לדעת מה השמאי יעלה בחקתו, אמנם יעלה לכם כמה מאות שקלים יותר ואף זה לא יהיה מסובסד מהבנק, אך זה במידה ויתבררו חריגות בנייה או לחילופין משהו אחר שאתם לא ידעתם עליו, אתם חסכתם עשרות אלפי שקלים ואף יותר על הימנעות מעסקה בעיתית.

ו. הוצאות נלוות – חשוב לוודא שאתם ערוכים כלכלית גם להוצאות הנלוות הכוללות את הבאים : 

1. עורך דין – 1% – 0.5% מהעסקה.
2. יועץ משכנתאות – 6,000 ש"ח – 3,000 ש"ח.
3. תיווך 1% – 2% מהעסקה.
4. שמאי –  600 ש"ח – 4,000 ש"ח.
5. אגרות ושונות – 1,500 ש"ח.

ז. סביבת המגורים החדשה – תבקרו בנכס גם ביום וגם בערב ומומלץ לבחון במשך היום את התנועה שייש בקרבת הבית.

ח. גני ילדים ובתי ספר – למי שייש ילדים, להורים רבים זו נקודה מאוד חשובה.

מלבד הנקודות שציינתי, יש עוד נקודות רבות שחשוב שאדם שרוכש דירה יבדוק וחשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע בכל תחום מאלו שצויינו ואף אם יש איש מקצוע שלא צויין ולכם יש חשיבות לבחון איתו, מומלץ לעשות גם כן.