מה עדיף רכישת דירה מקבלן או מקבוצת רכישה

הרבה רוכשים חדשים מגיעים להתלבטות שגם אני הייתי בה ואני בטוח שהרבה נמצאים בה גם כיום והחלטתי לתת קצת מהידע שלי בהבדל בין רכישה מקבוצת רכישה לרכישה מקבלן.

חשוב לי לציין, שאת הפוסט הזה אני כותב ממידע אישי שלי ומהחוויות האישיות שלי לפני שהחלטתי לרכוש את הדירה ומה היו השיקולים שלי וזאת גם לאחר שהתייעצתי עם אנשי מקצוע בתחומים שונים.

מי שרוצה, מוזמן לקרוא ולשאול אותי גם שאלות בפרטי, אולי הפוסט הזה יוכל לתת גם לאחרים קצת ידע ולעזור לכל אחד להחליט מה הכי מתאים בשבילו ובשביל משפחתו – בהצלחה לכולם.

רכישה מקבלן/יזם :

יתרונות

1. זמני המסירה של הדירה יותר ברורים.
2. גמישות גבוהה יותר בתשלומים על הפרויקט (כל עוד יש ליווי בנקאי). בקבוצה צריך לשלם בין 40% ל60% בחתימה על הקרקע וזה מהון עצמי
3. ניתן לסגור כיום ריביות מול הבנקים למשכנתאות בלי לקחת סיכון מה יהיה בעתיד לאחר סיום הבנייה. בקבוצה הריביות שלך עד מסירת הדירה  הם ריביות של הלוואה מסחרית שהם יקרים בהרבה ממשכנתא

חוק המכר מחייב את הקבלן, לעומת קבוצת רכישה בה הצד המשפטי תלוי במה שהקבוצה סוגרת עם הקבלן (ניתן לפתרון על ידי משרדי עורכי דין טובים, אך עדין יש לזכור כי שרוכשים מקבלן אתם בהגדרה תחת חוק המכר ומה שהוא מגדיר ולכן גם אם הקבוצת רכישה תגדיר שההסכם בינה לבין הקבלן הוא בהתאם לחוק המכר וכדומה, עדין החסות המשפטית מקבלן במידה ותגיעו לבית משפט תהיה חזקה יותר בהגדרות שנותן חוק המכר מאשר במצב בו הגדרתם בקבוצת רכישה שההסכם יהיה בהתאם לחוק המכר – לא עורך דין אך אלו התשובות שקיבלתי מאנשי מקצוע שונים).

1. מחיר סופי של הדירה יותר וודאי (אף על פי שגם כאן יכולים להיות שינויים בשולים).
2. ברוב המקרים הפרויקט יהיה מלווה על ידי בנק מלווה – הסיכוי לקבלת ליווי בנקאי לקבלן גבוה יותר מאשר הסיכוי שקבוצת רכישה תצליח לקבל ליווי בנקאי.
3. הכי חשוב ערביות בנקאיות על התשלומים שאתה מקבל מקבלן מול קבוצה שהבטוחה שלך זה רק חלק יחסי בקרקע.
4. זמנים מובטחים ותשלום על פיגור בזמני מסירת הדירה.
5. עלות עו"ד מוגבלת עד 5000 ₪ פלוס מע"מ

חסרונות :

1. ברוב המקרים הקבלן לא ייתן לכם אפשרות לסחור בזכויות לפני גמר הפרויקט בניגוד לקבוצת רכישה שכנראה תנאי זה יהיה גמיש יותר.
2. עלות ישירה של הדירה ברוב המקרים יקרה יותר (לא בהכרח באופן משמעותי), אך יכול להיות מצב גם הפוך.
3. אפשרות ההשפעה שלכם כרוכשים נמוכה יותר על הפרויקט כשבקבוצת רכישה, הרוכש יכול להיות גורם משמעותי בוועד הניהולי.

קבוצת רכישה :

יתרונות :

1. יש יותר גמישות באפשרות לסחור בזכויות לפני גמר הפרויקט וקבלת טופס 4.
2. עלות ישירה של הדירה נמוכה יותר (חשוב לא להדגיש לא בהכרח באופן משמעותי) ואף יכול להיות גם הפוך, אך לרוב העלות הישירה נמוכה יותר.
3. לרוכש יכולה להיות יותר יכולת השפעה אם מחליט להיות בוועד של הקבוצה.

חסרונות :

1. זמני המסירה של הדירה פחות ברורים.
2. היכולת של המארגן להניע את הקבוצה במקרים רבים נמוכה יותר.
3. הוועד המנהל במקרים רבים לא מורכב מאנשי מקצוע עם ניסיון וידע בתחום.
4. גמישות התשלומים לפרויקט נמוכה יותר ויש להביא יותר כסף כבר בשלב ההתחלתי.
5. לא ידוע מה יהיו הריביות שתקבלו במחזור הלוואת המשכנתא לאחר טופס 4 .
6. חוק המכר לא חל על קבוצות רכישה, הצד המשפטי תלוי במה שהקבוצה סוגרת עם הקבלן (ניתן לפתרון על ידי משרדי עורכי דין טובים).
7. מחיר סופי של הדירה פחות וודאי באופן משמעותי וברוב המקרים יש סטייה לרעת חברי הקבוצה והרוכש עלול למצוא את עצמו שבסופו של דבר שילם בדיעבד יותר מאשר הייה משלם במידה והייה קונה דירה ישירות מיזם / קבלן.
8. יש קשיים להשיג ליווי בנקאי לפרויקט.
9. ריביות שהרוכשים בקבוצה יקבלו לאורך חיי הפרויקט יהיו גבוהות באופן משמעותי מהריביות שהייתם מקבלים מרכישה ישירות מקבלן עם בנק מלווה.
10. עלות עו"ד של הקבוצה בדרך כלל בין 1.5%ל2% בתוספת מע"מ

לאחר בחינת היתרונות והחסרונות, כל אחד צריך לברר מה עדיף לו וזאת ניתן לעשות לפי ההפרש ההתחלתי במחיר שמוטה לטובת קבוצת הרכישה. הפרש זה צריך לתת פיצוי משמעותי על החסרונות הקיימים ביחס לדירה מקבלן / יזם ולהחליט האם בשביל ההפרש שמתקבל משתלם לרכוש מקבוצת רכישה ולא ישירות מקבלן.
אישית, אני חושב שכל מקרה לגופו וההשוואה צריכה להיות בין דירות שנמצאות באותו איזור.
עם זאת, חשוב להדגיש שלרוכש או למשפחה שרוכשת שלא חשוב האזור ואין לה העדפה לאזור מסוים שווה להתייחס בעיקר לפקטור המחיר בין הפרויקטים השונים מקבלנים / יזמים לבין פרויקטים מקבוצות רכישה / עמותות.